Cara Menaksir Harga Rumah Berdasarkan NJOP

Harga rumah di Jakarta bisa dikatakan tidak murah lagi. Bahkan, rumah petakan yang ukurannya kecil dijual dengan harga ratusan juta rupiah. Tidak jarang muncul pertanyaan, benarkah harganya semahal itu? Apakah itu harga berdasarkan Nilai Jual Objek Pajak (NJOP) atau harga pasaran? Sebelum membahas mengenai harga jual rumah tersebut, ada baiknya Anda lebih dahulu memahami soal NJOP.

Nilai Jual Objek Pajak (NJOP) taksiran harga suatu properti yang dihitung berdasarkan luas dan zona rumah serta bangunan. NJOP ditentukan berdasarkan perbandingan harga dengan objek lainnya yang sejenis. Jadi, semakin mahal harga pasaran rumah dan bangunan di suatu kawasan, maka semakin tinggi pula NJOP-nya.

Berdasarkan Undang-Undang Nomor 28 Tahun 2009 tentang Pajak Daerah dan Retribusi Daerah, NJOP digunakan sebagai dasar dari penghitungan Pajak Bumi dan Bangunan (PBB) yang wajib disetor setiap tahunnya.

Menurut online-pajak.com (19/3/2019), apabila transaksi jual beli properti terjadi, maka NJOP akan ditentukan berdasarkan tiga hal berikut ini:

1. Perbandingan dengan objek pajak lain yang sejenis. Penentuan NJOP bisa diperoleh dari perbandingan dengan objek pajak lain yang sejenis dan berdekatan secara letak dan sudah diketahui juga nilai jualnya.

2. NJOP pengganti. Cara ini dilakukan untuk mendapatkan NJOP berdasarkan hasil pendapatan atau pemasukan dari objek pajak yang dinilai.

3. Nilai perolehan baru. Dengan cara ini, Anda perlu menghitung terlebih dahulu total biaya yang dikeluarkan untuk mendapatkan objek pajak tersebut. Namun, sebelum penentuan NJOP, Anda juga perlu melihat kondisi fisik dari bangunan yang dijadikan objek pajak tersebut. Jika terjadi penyusutan, maka total biaya yang sudah Anda keluarkan untuk membuat objek pajak harus dikurang sesuai penyusutan kondisi fisik bangunan.

Cara Menentukan Harga Rumah

Terkait harga pasaran rumah, sebenarnya tidak ada ketentuan berapa harga pasar rumah di suatu kawasanan. Semua itu tergantung kondisi lingkungan. Terkadang ketika ada rumah dijual dengan harga tidak wajar dan laku, akhirnya membuat harga pasaran rumah di sekitarnya bisa ikut terdorong naik.

Pada dasarnya untuk minimal harga, bisa lihat dari standar harga NJOP yang tertera di Surat Pemberitahuan Pajak Terutang (SPPT) PBB. Hal ini merupakan patokan yang diberikan pemerintah terhadap sebuah tanah dan bangunan yang berada di atasnya.

Namun, yang terjadi adalah NJOP belum tentu menjadi patokan harga pasar. Bahkan, di wilayah Jakarta ada beberapa wilayah akibat perkembangan sektor pembangunan dan ekonomi yang pesat membuat harga pasaran rumah naik 2-3 kali lipat dari NJOP-nya.

Untuk mengetahui berapa harga jual sebuah rumah, ada simulasi yang bisa dihitung secara manual. Berikut simulasinya:

1. Harga tanah

Harga tanah dijual = NJOP X luas tanah

Misalnya, NJOP Rp1.000.000 per meter persegi dengan luas tanah 200 meter persegi. Dengan menggunakan hitungan di atas, maka harga jual tanah tersebut mencapai Rp200.000.000. Menurut laman kabarpajak.com, normalnya harga pasaran biasanya dinaikkan sekitar Rp500.000 sampai Rp1.000.000. Jika lokasinya terbilang strategis dan prime, harga pasaran bisa naik 2-3 kali lipat dari NJOP.

2. Harga bangunan

Harga bangunan dijual = NJOP bangunan (prediksi perkiraan harga per meter bangunan bekas) x luas bangunan.

Misal, dalam NJOP Bangunan tertera Rp2.000.000 per meter persegi dengan luas bangunan mencapai 100 meter persegi, maka harga jual bangunan rumah mencapai Rp200.000.000. NJOP bangunan bisa berbeda-beda tergantung pada kondisi bangunan baik atau tidak, baru atau bekas, bagus atau reot, disini akan terlihat harga satuan per meter bangunan layak atau tidak.

3. Total harga jual rumah

Harga jual rumah = harga tanah + harga bangunan

Berdasarkan hitungan luas tanah dan luas bangunan, maka nilai harga jual rumah mencapai Rp400.000.000. Namun, perlu diingat, harga rumah itu adalah harga berdasarkan NJOP Anda bisa menjualnya di atas harga tersebut, tetapi tetap mencari infromasi harga kisaran di sekitar rumah Anda. Untuk memperkuat posisi tawar, maka lengkapi semua dokumen tanah dan bangunan serta bukti pelunasan Pajak Bumi dan Bangunan (PBB).

Oleh karena itu, dengan mengetahui NJOP bisa menjadi patokan dasar untuk menaksir harga rumah yang akan Anda jual. Untuk harga pasaran, tentu tidak ada ketentuan pastinya karena harus memperhatikan harga jual rumah yang berlaku di wilayah tersebut, kualitas bangunan, dan fasilitas yang ada. 

CARA MENGHITUNG APPRAISAL RUMAH DAN TANAH

Dalam menawarkan atau mempromosikan tanah atau rumah yang akan dijual, bila menetapkan harga sangat tinggi saya yakinkan tidak akan laku atau bisa lama sekali lakunya, walaupun banyak calon pembeli yang sudah melihat kondisi dan lokasi rumah dan tanah yang dijual tersebut. Oleh karna Anda mesti memastikan harga jual tanah atau rumah tempat tinggal yang pernah terjadi di sekitaran lokasi tanah atau rumah tersebut. Untuk mengetahui cara menghitung dan menaksir atau appraisal rumah dan tanah, Anda bisa menanyakan kawan Anda yang bekerja di bank untuk menaksir harga tempat tinggal Anda tersebut.
Saya sering ditanya oleh calon buyer, vendor dan teman agen properti yang masih baru bagaimana cara menghitung, menaksir  atau meng-appraisal harga tanah atau harga rumah dan tanah yang akan kita beli atau jual.  Berikut ini, saya mau sedikit bocorkan mengenai langkah atau cara menghitung dan menaksir atau appraisal harga rumah dan tanah yang dapat Anda pelajari artikelnya serta  dapat anda aplikasikan dilapangan :

1 Mengkalkulasi berdasar pada nilai pasar
Langkah paling umum serta seringkali di pakai untuk menaksir harga tempat tinggal yaitu dengan langkah mengkalkulasi berdasar pada nilai pasar. Mengenai rumus simpel yang senantiasa di pakai yaitu seperti dituliskan di bawah ini.
Nilai Pasar = Harga Tanah + Nilai Bangunan dan Fasilitas Pelangkap
Dengan lihat rumus diatas pasti anda telah dapat dengan gampang untuk mengkalkulasi sendiri pada tempat tinggal yang juga akan anda taksir harga nya. Untuk memperoleh berapakah harga tanah per meternya di tempat tempat tinggal anda, jadi anda dapat lakukan survey dengan bertanya langsung ke sebagian tetangga yang berdekatan di tempat tempat tinggal yang juga akan anda taksir itu.
Bila anda telah temukan harga pasar tanah di tempat itu, setelah itu anda tinggal mengkalkulasi sendiri berapakah harga per meter persegi tanah dari tempat tinggal yang anda taksir itu serta kalikan dengan harga tanah yang telah anda peroleh terlebih dulu.
Jadi contoh bila luas tanah tempat tinggal anda yaitu 100 mtr. persegi serta harga tanah di tempat itu sama juga dengan Rp.3.500.000,- untuk per meternya, jadi harga tanah anda sama juga dengan 100m x Rp.3.500.000,- = Rp.350.000.000,-.
Setelah itu untuk mendapatkan nilai bangunan, anda dapat bertanya kontraktor atau depelover perumahan supaya akhirnya lebih akurat. Untuk mengkalkulasi nilai bangunan umumnya juga akan dihitung berdasar pada harga rata-rata.
Jadi contoh bila luas bangunan anda sama juga dengan 70 m2 serta nilai rata-rata bangunan tempat tinggal itu sama juga dengan Rp.2.000.000,- permeternya atau nilai ini adalah 50% dari harga taksiran bangunan baru, jadi untuk memperoleh totalnya anda tinggal mengkalkulasi luas bangunan di kali harga nilai bangaunan itu yakni 70m x Rp.2.000.000,-= Rp.140.000.000,-
Setelah itu untuk memperoleh nilai dari fasilitas pelengkap sudah pasti ini begitu bergantung dari apa sajakah sarana yang ada pada tempat tinggal itu seperti terdapatnya sofa istimewa, elektronik set TV, audio, AC, Kulkas, sambungan telepon, dan sebagainya.
Serta untuk memperoleh nilainya anda tinggal mengkalkulasi sendiri beberapa barang tesebut sesuai sama keadaan serta harga market. Jadi contoh nilai keseluruhan fasilitas pelengkap sesudah di taksir sama juga dengan Rp.55.000.000,-
Jadi, bila nilai ke-3 variable diatas telah di bisa jadi anda tinggal menjumlahkan untuk memperoleh keseluruhan, seperti di bawah ini.
Nilai Pasar : Rp.350.000.000,- + Rp.140.000.000,- + Rp.55.000.000,- = Rp.545.000.000,-
Bila telah jadi andapun telah berhasil menaksir harga satu tempat tinggal dengan fasilitas dan perabotnya seperti dicontohkan di atas yang berhasil ditaksir seharga Rp.545.000.000,-

2. Menaksir dengan bikin perbandingan harga pasar
Setelah itu untuk memperoleh kisaran harga tempat tinggal, jadi anda dapat memperbandingkan harga tempat tinggal yang juga akan anda taksir dengan tempat tinggal yang memiliki type yang nyaris sama di tempat itu.
Untuk lakukan perbandingan harga pasar, anda dapat bertanya segera pada tempat tinggal yang berdekatan dengan tempat tinggal yang anda taksir itu, serta untuk perbandingan baiknya kerjakan perbandingan pada sebagian tempat tinggal untuk memperoleh hasil yang lebih akurat.

3. Kalkulasi berdasar pada NJOP rumah
Langkah selanjutnya untuk menaksir harga dari satu tempat tinggal, jadi anda mungkin segera lihat NJOP dari tempat tinggal itu. Di sana juga akan di cantumkan berapakah meter luas tanah bangunan anda, serta berapakah harga permeter dari tempat tinggal itu. Tetapi nilai yang di biasa dari NJOP sering tidak cocok dengan harga pasar yang berlaku. NJOP umumnya juga akan sering memiliki harga yang jauh dibawah harga pasar sesungguhnya, hingga begitu tidak relevan untuk membuatnya jadi parameter.

4. Mengkalkulasi lewat seorang Appraiser Profesional.
Setelah itu untuk menaksir harga satu tempat tinggal sisa yaitu dengan langkah appraisal. Appraisal mungkin anda kerjakan sendiri, tetapi bila kurang memahami anda dapat juga menghubungi appraisal professional seperti orang appraisal dari pihak bank.
Bila anda menyebut orang seperti pihak bank atau orang yang anda kenal memiliki pengalaman baik menilainya harga tempat tinggal, jadi umumnya anda juga akan membayar orang itu. Harga yang perlu anda bayar begitu relatif, tetapi untuk sekali appraisal umumnya cukup murah yakni cuma membayar 300 ribu rupiah atau 500 ribu rupiah. Hasil dari pertolongan appraisal professional serta memiliki pengalaman seperti di katakan diatas bisanya cukup akurat serta seringkali lebih baik dari cara yang disebutkan diatas.
Demikian 4 cara menghitung, menaksir atau appraisal  rumah dan atau tanah yang akan Anda beli atau jualkan. Semoga menambah pengetahuan dalam menghitung harga tanah maupun harga rumah baru atau second yang temukan dilapangan.

AA Norzam adalah Content Writer tetap di Rumah2in1.com. dapat anda hubungi untuk menjualkan properti anda via email : norzam.rumah2in1@gmail.com.