Cara Menaksir Harga Rumah Berdasarkan NJOP

Harga rumah di Jakarta bisa dikatakan tidak murah lagi. Bahkan, rumah petakan yang ukurannya kecil dijual dengan harga ratusan juta rupiah. Tidak jarang muncul pertanyaan, benarkah harganya semahal itu? Apakah itu harga berdasarkan Nilai Jual Objek Pajak (NJOP) atau harga pasaran? Sebelum membahas mengenai harga jual rumah tersebut, ada baiknya Anda lebih dahulu memahami soal NJOP.

Nilai Jual Objek Pajak (NJOP) taksiran harga suatu properti yang dihitung berdasarkan luas dan zona rumah serta bangunan. NJOP ditentukan berdasarkan perbandingan harga dengan objek lainnya yang sejenis. Jadi, semakin mahal harga pasaran rumah dan bangunan di suatu kawasan, maka semakin tinggi pula NJOP-nya.

Berdasarkan Undang-Undang Nomor 28 Tahun 2009 tentang Pajak Daerah dan Retribusi Daerah, NJOP digunakan sebagai dasar dari penghitungan Pajak Bumi dan Bangunan (PBB) yang wajib disetor setiap tahunnya.

Menurut online-pajak.com (19/3/2019), apabila transaksi jual beli properti terjadi, maka NJOP akan ditentukan berdasarkan tiga hal berikut ini:

1. Perbandingan dengan objek pajak lain yang sejenis. Penentuan NJOP bisa diperoleh dari perbandingan dengan objek pajak lain yang sejenis dan berdekatan secara letak dan sudah diketahui juga nilai jualnya.

2. NJOP pengganti. Cara ini dilakukan untuk mendapatkan NJOP berdasarkan hasil pendapatan atau pemasukan dari objek pajak yang dinilai.

3. Nilai perolehan baru. Dengan cara ini, Anda perlu menghitung terlebih dahulu total biaya yang dikeluarkan untuk mendapatkan objek pajak tersebut. Namun, sebelum penentuan NJOP, Anda juga perlu melihat kondisi fisik dari bangunan yang dijadikan objek pajak tersebut. Jika terjadi penyusutan, maka total biaya yang sudah Anda keluarkan untuk membuat objek pajak harus dikurang sesuai penyusutan kondisi fisik bangunan.

Cara Menentukan Harga Rumah

Terkait harga pasaran rumah, sebenarnya tidak ada ketentuan berapa harga pasar rumah di suatu kawasanan. Semua itu tergantung kondisi lingkungan. Terkadang ketika ada rumah dijual dengan harga tidak wajar dan laku, akhirnya membuat harga pasaran rumah di sekitarnya bisa ikut terdorong naik.

Pada dasarnya untuk minimal harga, bisa lihat dari standar harga NJOP yang tertera di Surat Pemberitahuan Pajak Terutang (SPPT) PBB. Hal ini merupakan patokan yang diberikan pemerintah terhadap sebuah tanah dan bangunan yang berada di atasnya.

Namun, yang terjadi adalah NJOP belum tentu menjadi patokan harga pasar. Bahkan, di wilayah Jakarta ada beberapa wilayah akibat perkembangan sektor pembangunan dan ekonomi yang pesat membuat harga pasaran rumah naik 2-3 kali lipat dari NJOP-nya.

Untuk mengetahui berapa harga jual sebuah rumah, ada simulasi yang bisa dihitung secara manual. Berikut simulasinya:

1. Harga tanah

Harga tanah dijual = NJOP X luas tanah

Misalnya, NJOP Rp1.000.000 per meter persegi dengan luas tanah 200 meter persegi. Dengan menggunakan hitungan di atas, maka harga jual tanah tersebut mencapai Rp200.000.000. Menurut laman kabarpajak.com, normalnya harga pasaran biasanya dinaikkan sekitar Rp500.000 sampai Rp1.000.000. Jika lokasinya terbilang strategis dan prime, harga pasaran bisa naik 2-3 kali lipat dari NJOP.

2. Harga bangunan

Harga bangunan dijual = NJOP bangunan (prediksi perkiraan harga per meter bangunan bekas) x luas bangunan.

Misal, dalam NJOP Bangunan tertera Rp2.000.000 per meter persegi dengan luas bangunan mencapai 100 meter persegi, maka harga jual bangunan rumah mencapai Rp200.000.000. NJOP bangunan bisa berbeda-beda tergantung pada kondisi bangunan baik atau tidak, baru atau bekas, bagus atau reot, disini akan terlihat harga satuan per meter bangunan layak atau tidak.

3. Total harga jual rumah

Harga jual rumah = harga tanah + harga bangunan

Berdasarkan hitungan luas tanah dan luas bangunan, maka nilai harga jual rumah mencapai Rp400.000.000. Namun, perlu diingat, harga rumah itu adalah harga berdasarkan NJOP Anda bisa menjualnya di atas harga tersebut, tetapi tetap mencari infromasi harga kisaran di sekitar rumah Anda. Untuk memperkuat posisi tawar, maka lengkapi semua dokumen tanah dan bangunan serta bukti pelunasan Pajak Bumi dan Bangunan (PBB).

Oleh karena itu, dengan mengetahui NJOP bisa menjadi patokan dasar untuk menaksir harga rumah yang akan Anda jual. Untuk harga pasaran, tentu tidak ada ketentuan pastinya karena harus memperhatikan harga jual rumah yang berlaku di wilayah tersebut, kualitas bangunan, dan fasilitas yang ada.